從佳兆業、和昌到中南 信達紓困深圳舊改項目二三事

觀點網借道母公司中國信達的又一次紓困行動，信達地產再次介入深圳舊改項目中。

(相關資料圖)

2月6日，信達地產股份有限公司公告稱，公司全資子公司廣東信達地產與公司關聯方中國信達及其下屬公司信達資本，共同參與認購蕪湖信中盛投資合伙企業(有限合伙)份額。

據了解，合伙企業總認繳規模為31.51億元，其中信達資本認繳出資100萬元，占0.03%；中國信達以現金認繳出資15.5億元，占49.19%；廣東信達地產以現金認繳出資10億元，占合伙企業規模的31.74%。

深圳市寶昱投資有限公司（中南建設控股子公司）作為有限合伙人以股權方式出資，認繳出資6億元，占比19.04%，上述主體共同對項目進行聯合建設。

公告指，合伙企業擬投資深圳某城市更新項目。截至目前，項目已完成拆遷及實施主體確認工作，預計項目總貨值約45.77億元。合伙企業將根據協議約定，在各項付款條件分別滿足后，分筆支付投資款項。

據觀點新媒體求證，該城更項目為深圳新安街道寶城25區及新安25區城市更新項目，于2021年2月確認中南集團為開發主體。

信達新角色

對AMC而言，出險房企的險情不同，不良資產處置方式亦不盡相同。

針對面臨流動性困境房企，中國信達提供債權收購及重組、附回購條件的收購反委托、市場化收并購等紓困救助方案，幫助恢復“造血”功能；針對出現嚴重危機的房企，則采取重整重組、項目收并購等方式進行風險處置。

除了穿針引線找到第三方代建平臺，從開發商或其他金融機構手中獲得項目控制權，再交由旗下信達地產進行代建，是中國信達最為常見的紓困形式。

如2022年7月，以中國信達深圳分公司折價收購項目債券、深圳華建提供資金借款、信達地產進場操盤代建的方式，三方聯合接過佳兆業廣州南沙“悅伴灣”項目。

據信達地產官微透露，該公司主要操盤代建，一是負責該項目開發、建設、銷售、物業服務等全過程管理，收取操盤代建費；二是通過辦理在建工程抵押、向該項目委派總經理（法定代表人）、董事、各條線經理等，從經營層面對項目進行全方位管控；三是通過設立針對公章使用的僵局解決機制、特殊降價權等舉措加強投資資金回收保障，確保投資資金安全。

信達地產2022年中報也提到，公司作為中國信達房地產開發業務運作平臺，除從公開市場獲取項目外，還可以借助中國信達資源，通過協同拓展、行業并購、操盤代建等多種方式獲取項目。

2023年1月19日，信達地產公布，全資子公司廣東信達地產與關聯方中國信達及其信達資本共同參與認購蕪湖信蒙投資合伙企業（有限合伙），總認繳規模為89.62億元，投向和昌集團在深圳的兩個舊改項目。

其中，中國信達現金出資60.58億元，廣東信達地產認繳3億元，占合伙企業規模的3.35%，并對項目進行聯合開發建設，合作方和昌集團則以項目公司部分股權以及現金12.63億元入股。

目前一個項目已取得專項規劃批復，一期已開盤預售，二三四期正在推動拆遷，項目總貨值約250億元；另一個項目已完成立項，正在準備專項規劃申報，項目總貨值約90億元。

加上此次紓困中南建設的寶安項目，信達地產近期在深圳合作的三個舊改總貨值將達到385億元。

截至2022年8月末，中國信達落地房地產風險化解項目20個，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付，兌付房企公開市場違約債券2.41億元，帶動326.29億元項目復工復產。

與之對應，2022年前三季度，信達地產參與30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，實現4個項目復工復產、4個項目解決逾期風險。

業績方面，信達地產2022年前三季度銷售面積63.44萬平方米，銷售金額134.2億元（其中合作項目權益銷售金額54.12億元；代建項目銷售金額3.92億元），回款金額140.02億元（其中合作項目權益回款金額51.62億元，代建項目回款金額3.76億元）；期內新增儲備計容建面約154.92萬平方米（其中代建項目約109.24萬平方米）。

信達地產曾經的拿地風格，比它如今所紓困的一些房企更為激進。

在2015年6月至2016年6月一年間，信達地產以352億元攬下7宗地王，其中獨立操盤的上海顧村項目，成交價58億元，溢價率高達303%。

從爭紅了眼的競價廝殺，到白衣騎士光環加身，信達地產在逐漸適應新的角色。

紓困與被困

背靠AMC的拓展渠道優勢，近兩年還未能反映在信達地產的利潤中。

2021年，信達地產實現營收221.05億元，同比減少14.53%；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.15億元，同比減少45.74%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤1.04億元，同比減少91.27%；同期，經營活動產生的現金流凈額27.12億元，同比減少63.16%。

到了2022年前三季度，信達地產實現營收118.9億元，較上年同期增長46.71%；歸母凈利潤為4.48億元，較上年同期下降20.93%，出現增收不增利的情況。

大量收購不良資產項目，本身就意味著風險承接。

早在2015年，中國信達曾以105億元收購北京羅頓沙河建設發展有限公司開發的北京昌平區國子郡項目，由信達地產與合作方羅頓沙河合作開發，售賣時也以“信達地產”作為主要宣傳點。該項目一期原定于2022年12月底交付，目前延期至2023年5月底。

除了合作項目施工、交付回款周期拉長，不良資產項目還有計提減值的風險。在2021年度，信達地產就計提資產減值損失13.5億元，減少2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤11.9億元。

相關風險敞口也體現在母公司的財報中。

此前1月19日，中國信達發布盈警公告，預計2022年歸屬于公司股東凈利潤較2021年同期下降約40%至50%。

據觀點新媒體了解，中國信達認為業績變動主要來自三方面原因，其中受資本市場出現較大波動的影響，集團持有的部分以公允價值計量的金融資產估值下降，形成較大的公允價值變動浮虧；受疫情和市場環境變化的影響，公司以攤余成本計量的不良債權資產收入下降；增加計提了信用風險準備，以應對部分以攤余成本計量的金融資產質量承受的較大壓力。

除了中國信達，同為四大AMC之一的華融集團2022年上半年持續經營總收入147.4億元，凈虧損188.6億元，營收同比腰斬，凈利潤由盈轉虧；長城資產2021年年報直至2022年8月底才公布，85.6億元凈虧損為8年來首次。

業績低迷之下，市場曾流傳出“四大AMC集體降薪”傳聞，其中信達資產被傳言上半年員工薪酬降幅達30%。

2022年內，標普亦相繼下調四家全國性AMC公司信用評級。綜合來看，標普一方面認為不良資產供給增多、處置壓力日漸加大，另一方面是本應是不良資產處置主力的AMC公司，自身也有大量資產集中在房地產領域，且也有劣化傾向。

在這次紓困中南建設深圳舊改的合作中，信達系享有優先回報權，項目公司實現的銷售回款需先償還信達系的投資本金及利息，中南建設則更像是劣后方。

此外，作為風控措施，中南建設對合伙企業債權本息提供連帶責任保證擔保。

紓困的前提是免于被困。

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